TJ/MG autoriza registro de hipoteca em imóvel com alienação fiduciária preexistente

A 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ/MG) determinou que um cartório de registro de imóveis efetue o registro de uma hipoteca sobre um bem que já possui alienação fiduciária em favor de outro credor. A decisão foi baseada no Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23), que regula a matéria.

O caso surgiu quando a oficiala do cartório questionou a possibilidade de registrar uma hipoteca em segundo grau sobre um imóvel que já possuía uma alienação fiduciária registrada em nome de uma administradora de consórcios. O proprietário do imóvel alegou que as garantias oferecidas comprometiam apenas 52% do valor do bem, avaliado em aproximadamente R$ 2 milhões, e que o pedido estava em conformidade com a legislação vigente.

Inicialmente, a Vara de Registros Públicos acolheu a dúvida da oficiala e determinou que o cartório se abstivesse de realizar o registro. No entanto, o proprietário recorreu da decisão, e o relator do caso, desembargador Marcelo de Oliveira Milagres, entendeu que o registro da hipoteca era possível. Ele destacou que a legislação permite a constituição de garantias sucessivas sobre bens imóveis, desde que observados os critérios legais.

Em seu voto, o desembargador explicou que, embora a propriedade do imóvel pertença ao credor fiduciário enquanto a dívida estiver pendente, isso não impede a criação de outras garantias para obrigações distintas. Ele ressaltou que o caso em questão envolvia garantias diferentes, destinadas a obrigações diversas, e que o registro da hipoteca não conflitava com a alienação fiduciária já existente.

O relator determinou que a oficiala do cartório procedesse com o registro, enfatizando a necessidade de uma "inscrição precisa" para assegurar a propriedade futura do imóvel, que será consolidada após a quitação do contrato de alienação fiduciária. O desembargador Marcelo Rodrigues, que participou do julgamento como vogal, concordou com o relator e citou trechos de seu livro "Tratado de Registros Públicos e Direito Notarial", publicado em 2023, no qual defende a modernização do sistema registral para garantir maior segurança nas transações jurídicas.

A decisão do TJ/MG reforça a aplicação do Marco Legal das Garantias e destaca a possibilidade de coexistência de diferentes garantias sobre um mesmo bem, desde que respeitados os limites legais e os direitos dos credores envolvidos. O caso serve como precedente para situações semelhantes, contribuindo para a segurança jurídica nas operações imobiliárias e financeiras.

O tribunal não divulgou o número do processo.

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