Comissão de Corretagem

 

Ao tratar sobre o tema da Comissão de Corretagem, a principal questão que surge é a de quem tem a obrigação de paga-la.

Importante destacar, outrossim, que a comissão poderá ser cobrada apenas de uma parte da transação, como bem determina o inciso X do artigo 4º da Resolução COFECI nº 326/92 (código de ética profissional dos corretores), que assim dispõe:

“Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

[...]

 

X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.”

Logo, como apenas uma pessoa poderá ser obrigada a pagar a comissão de corretagem, por lógica, o corretor de imóveis deverá receber daquele que o contratou.

Nesse sentido têm-se o seguinte ensinamento do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino¹:

“Relembre-se que o contrato de corretagem é estabelecido entre o incumbente (ou comitente) e o corretor (ou empresa que atue no ramo de intermediação imobiliária), ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado entre o incumbente e o terceiro interessado na realização do negócio.

Não há, portanto, relação contratual direta entre o terceiro interessado no negócio e o corretor.”

Nesse sentido, confira-se a doutrina de ARAKEN DE ASSIS:

“Os figurantes do contrato de corretagem são o incumbente e o corretor. O terceiro que o corretor põe em contato com o primeiro talvez passe a integrar, conforme o sucesso das tratativas, a relação jurídica formada por decorrência da atividade intermediadora, na qual o corretor é alheio. (Ibid., p. 274)

Desse modo, como não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro, quem deve arcar, em regra, com a remuneração do corretor é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, o incumbente.

Respeitada a natureza do contrato de corretagem, que pressupõe a obrigação de o corretor obter para o incumbente determinado negócio (art. 722), desaparece toda dúvida acerca do devedor da comissão: trata-se da pessoa que contratou o corretor.”

No mesmo sentido, assevera Arnoldo Wald²:

"cliente é aquele que contrata o corretor para realizar o negócio. Esse contratante, caso seja efetivado o negocio pretendido, deve remunerar o corretor. A outra parte, que e aproximada, não se configura como cliente no contrato de corretagem e, por consequência, não tem a obrigação de pagar a comissão, que certos corretores exigem, recebendo duplamente". Assim, considerado o regime legal atinente a atividade de corretagem, não existe, juridicamente, o alegado vinculo contratual entre o consumidor que adentra em 'stands' de vendas e vem a concluir compromisso de compra e venda, e o corretor que eventualmente o atendeu.”

Pelos ensinamentos dos ilustres juristas é possível perceber que há duas situações diferentes na compra de um imóvel: uma quando o comprador contrata o corretor e a segunda quando a construtora é quem o contrata.

A primeira situação ocorre nos casos em que o comprador liga para uma imobiliária e pede para que o corretor procure um imóvel com as características que ele procura, e após visitar diferentes opções, acabam escolhendo um específico e fecham contrato com o proprietário.

A segunda situação ocorre quando alguém passa por um stand de vendas e se interessa pelo imóvel ofertado, entra e conversa com o corretor que está no local trabalhando especificamente com o imóvel em questão, e após apresentar todas as vantagens do empreendimento, o contrato é assinado com a Construtora.

Na primeira hipótese é evidente que quem contrata o corretor é o Comprador, logo, é dele a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Já na segunda hipótese, a obrigação de pagamento da comissão é da Construtora, já que foi ela quem contratou o corretor para trabalhar exclusivamente com seu empreendimento.

"(...) a jurisprudência superior é pacífica no sentido de que é da construtora/incorporadora o ônus de pagar a comissão da corretora por ela contratada com exclusividade "

(STJ - RECLAMAÇÃO : Rcl 31582 AM 2016/0127141-0 - Decisão Monocrática, RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Julgamento 06 de abril de 2017)

No caso em baila, como já se demonstrou no processo, o Comprador teve acesso ao corretor por meio do stand de vendas, onde havia um corretor no local que o apresentou o memorial descritivo do imóvel, vídeos, fotos e planilhas, o convencendo da aquisição. Logo, o corretor estava a serviço da Construtora e então é dela a obrigação do pagamento da comissão.

Uma vez que o corretor é funcionário, direta ou indiretamente, da construtora, não faz sentido que o comprador do imóvel seja responsável pelo pagamento de seu salário. No mesmo raciocínio, o comprador deveria então pagar pela faxineira do stand de vendas, a energia, água, aluguel, e todas as demais despesas que a empresa tiver, o que é um absurdo. O comprador não é sócio da empresa para ter responsabilidade nos custos operacionais. Quem contratou o corretor é a construtora, então é ela quem deveria pagar seus honorários, o qual, normalmente, é retirado da entrada do pagamento feito À CONSTRUTORA, e então essa empresa repassa os valores ao corretor, o que só corrobora novamente o argumento de que é ela quem tem obrigações com o corretor de imóveis.

Recentemente o STJ proferiu decisão no processo que suspendeu todas as lides que tratavam sobre comissão de corretagem. O Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgou que é possível sim o comprador ser obrigado a pagar a comissão de corretagem, mas apenas nos casos em que este valor estiver descriminado de forma bastante clara na forma de pagamento pelo imóvel.

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

(STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1599511 SP 2016/0129715-8 - MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 24 de agosto de 2016)

No mesmo julgado, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino³ explica:

“Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Portanto, para que uma construtora possa transferir ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, este valor deverá ser descriminado de forma bastante clara na forma de pagamento do imóvel, o que não ocorreu no caso em baila, como é possível observar pelo contrato assinado entre as partes.

1 STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1599511 SP 2016/0129715-8 - MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 24 de agosto de 2016

2 Parecer. Contrato de corretagem imobiliária. Elementos de existência, validade e eficácia . Revista dos Tribunais, vol. 966, ano 105, p. 261⁄303. São Paulo: RT, abril de 2016, sem destaques no original

3 STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1599511 SP 2016/0129715-8 - MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 24 de agosto de 2016